風口智庫 | 下調公積金貸款利率！大招接二連三，四季度樓市或加快復蘇
2022-09-30 22:02
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風口財經記者 劉曉
據央行網站9月30日消息，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
9月30日下午，財政部、稅務總局發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。
風口財經采訪的多位專家表示，近期樓市迎來多重利好，在目前“銀十”時間節點，接連出臺穩樓市政策，預計樓市復蘇將有所加快。后期視房地產修復狀況而定，穩樓市政策還有較大發力空間。
下調首套個人住房公積金貸款利率
中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
深研究員植信投資研究院資馬泓告訴風口財經，為了更好地滿足剛性住房需求，央行時隔七年（2015年8月）首次下調首套個人住房公積金貸款利率15個基點，這有助于房地產市場盡快實現“三穩”目標。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受風口財經采訪時表示，此次政策說明，當前對于公積金貸款利率也積極繼續了下調操作，體現了公積金貸款利率降息的導向，是商業貸款利率下調后又一重要的金融政策。此次公積金貸款利率下調，主要是針對剛需購房需求的，即對于首套個人公積金貸款落實了寬松的政策導向。也體現了進一步降低剛需購房者購房成本的導向。
嚴躍進認為，商業銀行貸款持續降息，客觀上也需要公積金貸款利率進一步下調，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。此外，公積金貸款的利率進一步下調，使得后續公積金貸款的優勢更加明顯，對于剛需購房者進一步降低貸款利率等具有積極的作用?！肮e金此次政策，也可以和其他政策疊加，比如說部分城市允許二套房也可以享受首套房的公積金優惠政策，那么客觀上對于一些改善型購房需求的釋放也具有積極意義?！彼硎?。
在光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華看來，住房公積金利率下調，有助于降低購房者月供，刺激購房需求，同時，本次公積金主要調降個人首套房公積貸款金利率，主要是支持剛需購房者，樓市調控延續穩的基調。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，本次首套房公積金貸款利率下調幅度較大，這一方面會減輕存量公積金貸款家庭月供負擔，有利于提振消費，另一方面，這也將激發更多住房公積金貸款需求，月度金融數據中的委托貸款規模將出現大幅同比多增勢頭，進而在一定程度上推進寬信用進程。
英大證券研究所所長鄭后成告訴風口財經，降低包括首套個人住房公積金貸款利率在內的房貸利率抓住了“穩地產”的關鍵之處。與降低首付等舉措相比，降低房貸利率是推升商品房銷售面積累計同比更有效的手段。一是降低首付只是降低商品房的購買門檻，但是并未實質性減輕居民的購房負擔，而降低房貸利率則能夠持續緩解購房者的現金流壓力；二是從歷史走勢看，首套房貸平均利率與商品房銷售面積累計同比存在較強的負相關關系，也就是說，降低房貸利率能夠有效推動商品房銷售增速。
此外，9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。
“我們認為，這是繼‘保交樓’措施在房地產供給端發力后，政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動樓市回暖的同時，也體現了政策漸進調整、堅持‘房住不炒’的基本原則?！?strong>東方金誠研究發展部高級分析師馮琳在接受風口財經采訪時表示。
兩部門：換購住房可享個稅退稅優惠
9月30日，財政部、稅務總局發布支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。
嚴躍進對風口財經表示，這個政策總結起來即是“換房可退個稅”，即個稅成本可以減免。首先，政策明確，明年年底前，若購房者出售二手房并在一年內重新購房，那么其目前出售的二手房繳納的個稅可以辦理退稅。第二，此類換房的交易必須在本市范圍內，即某某市的市區、郊區、縣城等，而不能跨市交易，否則不能享受退稅優惠。第三，換房必須是同一個人，即要確保退稅政策不被鉆漏洞，防范借退稅政策做虛假的交易。同時先辦理退稅再撤銷購房交易也不可行，住房和稅務部門會嚴管此類鉆漏洞的操作。
“此次財政部政策具有積極的意義，值得重點關注?！眹儡S進表示，房地產政策自去年9月份放松以來，總體上是金融政策放松為主，即以央行和銀保監會相關部門的發力為主。而財政政策方面，主要是各地一城一策下的契稅補貼、契稅稅率調整、購房補貼等操作，財政部層級的政策并沒有，所以這個政策開啟了政策穩樓市的新方向，即財稅部門也出手了。
他認為，個稅政策影響房東和購房者的成本。各地實操層面看，個稅的稅率大約是房價的2%。如果對于500萬的房子而言，過去需要繳納10萬元的個稅。那么按現在這個政策，房東就不需要繳納。實際過程中，過去房東會讓購房者繳納，那么按這個角度說，相當于購房者可以減少這部分的支出。據此可以認為，此次政策將使得房東更樂意掛牌出售，購房者也更樂意購房。此類政策對于換房需求是非常積極的保障，有助于降低換房的成本，是激活改善型住房需求的重要導向。
鄭后成也持類似觀點，他認為，近期宏觀政策加大對房地產市場的支持有兩點特征：一是全方位支持房地產市場。除了貨幣政策之外，財政政策也對房地產市場提供有力支持。二是對房地產市場支持的力度較大。在兩天之內密集發布三條支持房地產市場的重磅政策，“我認為對這一現象應充分重視，不排除后期還有重磅政策推出的可能?！?/p>
視覺中國供圖
四季度樓市或加快復蘇
數據顯示，1-8月份，全國房地產開發投資90809億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資68878億元，下降6.9%。商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。
國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，盡管房地產市場出現了一些積極變化，但是也要看到，整個房地產市場仍然還處在下行過程中，推動房地產市場平穩健康發展，仍然還要繼續付出努力。
馬泓表示，自去年9月30日央行首提“兩個維護”以來，全國首套房貸款利率和二套房貸款利率均有所下調。然而，到三季度末，房地產市場仍舊較為低迷，全國商品房銷售出現兩位數下跌，房地產投資罕見出現負增長。因此，有必要進一步實施寬松政策，隨著房貸利率進一步下調，相信四季度房地產市場有望逐步企穩。
王青告訴風口財經，后期視房地產修復狀況而定，穩樓市政策還有較大發力空間。其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調帶動，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前后出現趨勢性回暖勢頭。
在嚴躍進看來，此次公積金政策和央行昨日（29日）政策、財政部今日政策一起，形成了9月底三個穩樓市大招，對于四季度房地產市場行情的提振會比較顯著。
周茂華也認為，近期密集出臺穩樓市政策，加之10月為傳統樓市銷售旺季，有望帶動觀望購房者入市，樓市復蘇有望加快。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部主管龐溟建議，接下來，地方政府可以“保交付”為出發點和切入點，從產業端和金融端積極為企業紓困：支持企業有序復工復產，給予稅費減免、租金減免等政策支持；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業合理融資需求，加大并購融資支持力度，促進行業債務風險出清。同時，有關部門在切實確保購地資金合規的同時，全程監管項目建設，監督預售資金全額入賬，嚴格撥付標準，壓實銀行責任，健全房地產信用管理。
（本文觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎?。?/p>
